Rubrika: Prodej nemovitosti

Již několik let je v Praze nedostatek bytů. Hlavními příčinami tohoto stavu je na jedné straně pomalá výstavba způsobená zdlouhavým povolováním staveb a na straně druhé velký zájem o byty zapříčiněný ekonomickým růstem, snadno dostupnými hypotékami a nízkými úrokovými sazbami u spořících účtů.

Od měsíce října 2018 však dochází na doporučení ČNB ke značnému zpřísnění hypoték, poskytnutá hypotéka nesmí překročit devítinásobek  ročního čistého příjmu a splátky všech dluhů mohou činit pouze 45% průměrného čistého měsíčního příjmu. Dalším omezením je, že banky poskytují pouze 80% ceny nemovitosti, tudíž zájemce musí disponovat vlastními zdroji ve výši 20 %.

Zpřísnění hypoték může ovlivnit vývoj cen nemovitostí. Je pravděpodobné, že ceny nemovitostí klesnou, zejména v oblastech, kde není pracovní příležitost.  Nedá se však předpokládat, že začnou klesat ceny bytů v Praze, spíše půjde o cenovou stagnaci, neboť zájem o byty převyšuje nabídku. Bytů je nedostatek a nedá se předpokládat brzké zrychlení jejich výstavby. Koupě bytu bude nadále dobrou investicí, ať už s ohledem na rostoucí ceny nájmů, nebo rozmáhající se „sdílené bydlení“.

Vzhledem k uvedenému ceny bytů v nejbližší době neklesnou.

Od letošního roku se opět zavádí do Občanského zákoníku předkupní právo spoluvlastníků k nemovitostem, které bylo zrušeno Novým občanským zákoníkem v roce 2013.

V souvislosti s prodejem či koupí spoluvlastnického podílu na nemovitosti je nyní třeba dostát zákonné podmínce spoluvlastnického předkupního práva. Kupříkladu prodej garážového stání, zejména u nových bytových jednotek, kde tvoří tyto garáže jednu jednotku a majitelé bytů na ní vlastní spoluvlastnický podíl, tj. stání netvoří samostatnou jednotku, je třeba nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Stejně tak tomu může být i u sklepních kójí.

Pokud je to právě váš případ a chcete svůj byt (jednotku) s takovým spoluvlastnickým podílem na garáži a sklepu prodat, pak od 1.1.2018 je vaší povinností takové garážové stání či sklep přednostně nabídnout ostatním spoluvlastníkům (dále jen předkupitelé).

• Uzavřete se zájemcem kupní smlouvu na byt a kupní smlouvu na garážové stání (budete převádět spoluvlastnický podíl na jednotce – garáži). Poté jste povinni tento spoluvlastnický podíl nabídnout za stejných podmínek ostatním předkupitelům. Pokud nikdo z nich neprojeví o koupi zájem, tj. neuzavře s vámi kupní smlouvu a nezaplatí kupní cenu do tří měsíců, předkupní právo zanikne. V tomto případě je možno původní kupní smlouvu uzavřenou se zájemcem podat na katastrální úřad. Uvedený postup se nevztahuje na případy, kdy byt a garážové stání převádíte bezúplatně na osobu blízkou v tzv. přímé linii (rodiče, děti, sourozenci, atd.). V takovém případě nabídku předkupitelům dávat nemusíte.

 

• Další problém představuje při výše uvedeném postupu poskytnutí hypotéčního úvěru na koupi takové garáže. Nelze ho vyřídit předem spolu s hypotéčním úvěrem na bytovou jednotku, protože do tří měsíců od uzavření kupní smlouvy nebude jasné, zda kupec bytu také získá garážové stání.

 

• Dlužno poznamenat, že spoluvlastníci se mohou svého předkupního práva vzdát, což bude dozajista u zmíněných garážových stání do budoucna hojně užíváno. Nicméně dnes se návrat předkupního práva do Občanského zákoníku na základě výše uvedeného jeví pro koupi či prodej bytu spojeného s vlastnictvím garážového stání či sklepa ve spoluvlastnickém podílu jako velká komplikace.

Prodáváte nemovitost a rozhodli jste se, že do toho půjdete sami bez realitní kanceláře? Není to tak snadné, jak se na první pohled zdá. Prodávajícího mohou čekat různá nepříjemná překvapení. Zde uvádíme alespoň 3 největší chyby, kterých se tzv. samoprodejci dopouštějí:

1) Stanovení ceny nemovitosti
Nejčastějším návodem bývají pro laiky ceny prezentované na internetu nebo cena, kterou prodávající právě nutně potřebuje. K prvnímu je třeba říci, že v 90 % případů se neprodá za inzerovanou cenu. Ceny jsou zpočátku nadhodnocené, podléhají následnému licitování mezi prodávajícím a kupujícím atd. Inzerované ceny nejsou tedy zcela přesným vodítkem. Navíc každá nemovitost je jiná, má jiné klady a zápory. Pokud si prodávající stanoví cenu bez ohledu na situaci na trhu, protože právě tolik potřebuje, dostává se po čase s nemovitostí do kategorie „ležáků“, kterým už nikdo nevěnuje pozornost, protože je vidí v inzerci mnohokrát a za stále se snižující cenu, a tak výsledná prodejní cena je nižší, než když nemovitost prodává odborník.

2) Právní stav nemovitosti
Prodávané nemovitosti mají velmi často nějakou právní vadu, kterou je třeba před prodejem odstranit, např. garáž není zapsána v katastru nemovitostí, některé vedlejší stavby nejsou kolaudovány, studna není evidována, u bytu je zapsán nesprávný podíl atd. Tyto nedostatky skutečný odborník před prodejem zjistí, pomůže je vyřešit v rámci svých služeb a nemovitost začne nabízet v době, kdy vady nemohou ovlivnit její prodej.

3) Daňové povinnosti
Většinou jsou prodávající informováni o tom, že kupující platí daň z nabytí nemovitých věcí. Už však nesledují, za jakých podmínek se platí daň z příjmu, která je přímo závislá na době vlastnění nemovitosti a způsobu jejího nabytí. Pak jsou nemile překvapeni, když dostanou výměr z příslušného finančního úřadu. Sice ušetřili za zprostředkování, ale celkově se jim prodej prodražil.